अपार्टमेंट ऑनरशिप कायदा (Apartment Ownership Act) -
भारतात अपार्टमेंट्स (फ्लॅट्स) च्या वाढत्या संख्येमुळे आणि मालकी हक्कांच्या सुरक्षेसाठी राज्यस्तरावर अपार्टमेंट ऑनरशिप कायदा लागू करण्यात आला आहे. महाराष्ट्राचा विचार केला तर, महाराष्ट्र अपार्टमेंट मालकी कायदा, १९७० (Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970) हा महत्त्वाचा कायदा आहे.
हा कायदा अपार्टमेंटमधील फ्लॅटधारकांच्या मालकी हक्कांना कायदेशीर मान्यता देतो आणि त्यांच्या हक्कांचे व जबाबदाऱ्यांचे नियमन करतो.
१. कायद्याचा मुख्य उद्देश.-
फ्लॅट खरेदीदारांना त्यांच्या अपार्टमेंटची आणि सामायिक क्षेत्रांची (Common Areas) स्पष्ट आणि कायदेशीर मालकी मिळवून देणे.
प्रत्येक अपार्टमेंट मालकाला त्याच्या मालमत्तेची स्वतंत्र हद्द (Indicate Ownership) आणि दस्तऐवज तयार करण्याचा अधिकार देणे.
अपार्टमेंट्सची देखभाल, दुरुस्ती आणि व्यवस्थापन पारदर्शक पद्धतीने चालवणे.
२. महत्त्वाची वैशिष्ट्ये आणि तरतुदी. -
अ. स्वतंत्र मालमत्ता आणि हजर (Individual Ownership).
कायद्यानुसार, प्रत्येक अपार्टमेंट मालक हा आपल्या फ्लॅटचा पूर्ण आणि कायदेशीर मालक असतो. तो आपल्या फ्लॅटची विक्री, गहाण (Mortgage), भाडेतत्वावर देणे किंवा हस्तांतरण कायदेशीररित्या करू शकतो. यासाठी त्याला इतर सदस्यांच्या परवानगीची सक्ती नसते (मात्र सोसायटीच्या उपविधींचे पालन करावे लागते).
ब. सामायिक क्षेत्रे आणि सुविधा (Common Areas and Facilities).
फ्लॅटसोबतच पायऱ्या, लिफ्ट, Lobby, पाण्याचे टँक, पार्किंग, टेरेस यांसारख्या सामायिक जागांवर सर्व फ्लॅटधारकांचा समान अधिकार असतो.
सामायिक क्षेत्रांच्या मालकी हक्कामध्ये कोणताही मालक परस्पर बदल किंवा हक्क सोडवू शकत नाही.
क. डीड ऑफ अपार्टमेंट (Deed of Apartment). -
प्रत्येक फ्लॅट खरेदीदाराला बिल्डरसोबत केलेल्या कराराशिवाय डीड ऑफ अपार्टमेंट (Deed of Apartment) तयार करून सब-रजिस्टर ऑफिसमध्ये नोंदणी (Register) करावी लागते.
या दस्तऐवजामध्ये फ्लॅटचे क्षेत्रफळ, त्याचे मजला क्रमांक आणि सामायिक क्षेत्रांमधील Undivided Share (अविभक्त हिस्सा) स्पष्टपणे नमूद असतो.
(अपार्टमेंट चे एक खरेदीखतच असते).
ड. डीड ऑफ डिलेरेशन (Deed of Declaration).
हा मुख्य दस्तऐवज असतो जो प्रमोटर (बिल्डर) किंवा मालकाद्वारे तयार केला जातो. यात संपूर्ण जमिनीचे वर्णन, इमारतीची रचना, फ्लॅट्सची संख्या आणि सामायिक क्षेत्रांची संपूर्ण माहिती दिलेली असते.
३. अपार्टमेंट मालकांची जबाबदारी व कर्तव्ये.
देखभाल खर्च (Maintenance): सामायिक क्षेत्रांची वीज, सफाई, लिफ्ट दुरुस्ती आणि सुरक्षेचा खर्च सर्व अपार्टमेंट मालकांनी ठरलेल्या प्रमाणानुसार (सामान्यतः फ्लॅटच्या क्षेत्रफळानुसार) उचलणे बंधनकारक असते.
वापर मर्यादा: अपार्टमेंटचा वापर केवळ ज्या उद्देशासाठी (निवासी किंवा व्यावसायिक) मंजूर आहे त्याचसाठी केला जावा. नियमांचे उल्लंघन करून बेकायदेशीर बदल किंवा अतिक्रमण करता येत नाही.
असोसिएशनची स्थापना: सर्व फ्लॅटधारकांना मिळून एक कायदेशीर 'अपार्टमेंट मालक असोसिएशन' (Apartment Owners Association) स्थापन करावी लागते, जी इमारतीचा कारभार पाहते.
५. कायदेशीर फायदा. -
या कायद्यामुळे फ्लॅटधारकांना बँकेकडून गृहकर्ज (Home Loan) मिळवणे सोपे होते.
भविष्यात पुनर्विकासाच्या (Redevelopment) वेळी प्रत्येक मालकाला त्याच्या अधिकाराचा योग्य हिस्सा मिळवण्यासाठी कायदेशीर बळ मिळते.
महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायदा (MCS Act) आणि अपार्टमेंट कायदा यातील फरक.
