स्थावर मालमत्तेचे कायदेशीर कागदपत्रे

 

मित्रानो आज आपण माहिती बघणार आहोत स्थावर मिळकतीचे  (मालमत्तेचे) कोणकोणते कायदेशीर कागदपत्रे असतात. 

    मालमत्तेचे खरेदी विक्री, हस्तांतरण  करतांना तसेच मालमत्तेवर कर्ज घेताना मालमत्तेच्या  अनेक कायदेशीर कागदपत्रांचा वापर होत असतो. अश्या वेळेस संपूर्ण कागदपत्राची तपासणी करावी लागत असते. त्यामुळे आपल्याला याबाबत माहिती असणे आवश्यक आहे. 

ताबा पत्र (Possession Letter) :- 

     ताबापत्र म्हणजे मालमत्तेचा वास्तविक ताबा जेव्हा खरेदीदाराला दिला जातो तेव्हा मालमत्तेचा विक्रेता याने खरेदीदाराला दिलेले हे एक प्रमाणपत्र आहे. हा दस्त प्रमाणित करतो की खरेदीदाराला मालमत्तेचा ताबा दिलेला आहे. आता तो त्या मिळकतीचा कायदेशीर मालक म्हणून उपभोग घेऊ शकतो. 

(Allotment Latter) :-   जेव्हा एखादी संस्थे मार्फत सभासदाला प्लॉट  मिळकत दिली जाते तेव्हा सदर संस्था Allotment Latter  देत असते. 

खरेदीखत  (Sale Deed) :-  खरेदीखत (सेल डीड / डीड ऑफ सेल) हा मालमत्तेच्या विक्रेत्याने मालमत्तेचे खरेदीदाराकडे मिळकत (मालमत्ता) हस्तांतरण करण्यासाठी केलेला कायदेशीर दस्त आहे. यालाच खरेदीखत (सेल डीड) असे म्हटले जाते. खरेदीखताने मालकी हक्क हस्तांतर होत असते. हा दस्त नोंदणी कार्यालयात जाऊन नोंदणीकृत करावा लागतो. 

टायटल दस्त - टायटल दस्त हा मालकी हक्काचा महत्वाचा दस्त आहे. यामधे खरेदीखत, बक्षिसपत्र, हक्कासोडपत्र, मृत्युपत्र या मधील कोणत्याही दस्तचा समावेश असू शकतो. ज्या दस्ता मुळे मालकाला त्या मिळकती मध्ये हक्क प्राप्त होतो त्या दस्ताला टायटल दस्त किंवा मालकी हक्काचा दस्त असे म्हणतात.

 *(खरेदीखत तपासतांना त्यावर दिनांक, लिहून देणार, लिहून घेणार, कोणी कोणास मिळकत हस्तांतर केलेली आहे, त्यामध्ये काय अटी व शर्ती नमूद आहेत. मिळकतीचा काय इतिहास नमूद आहे. नमूद  मिळकतीचे वर्णन, मिळकतीच्या चतु:सीमा, दस्ताचे  एकूण सर्व पाने आहेत ना, सह्या, अंगठ्याचे ठसे, फोटो, सही शिक्के, नोंदणीची पावती, सूची दोन ची नक्कल व त्यासोबत जोडलेले इतर दस्त  इत्यादी सर्व तपासून बघावे लागत असते.)*

    

एन.ओ.सी. / ना हरकत प्रमाणपत्र - (NOC) :-  हा एक अधिकृत दस्त आहे, हा दस्त संबंधित संस्था, व्यक्ती किवा संबंधित अधिकारी यांच्या द्वारे दिले जाते. हे प्रमाणपत्र प्रमाणित करते की काही हरकत नाही. एखादी कृती किवा व्यवहार करण्यास आमची काही हरकत नाही. एखादी व्यवहाराला आमचा आक्षेप नाही. 

NOC ही बँक कर्ज फेडले बाबत असू शकते. अग्निशामक विभागाची असू शकते. तसेच अनेक सरकारी विभाग, पर्यावरण विभाग किंवा एखाद्या कार्यालयाची असू शकते.

 उपयुक्प्रतता  प्रमाणपत्र   (Utility Certificate) :-   हा  एक अधिकृत दस्तऐवज  आहे जो मालमत्तेच्या विविध सेवा  (उपयुक्तता) योग्य आहे तसेच  सक्रीय, उपलब्ध असल्याची पुष्टी करतो. त्यात मालमत्तेमध्ये आवश्यक असणाऱ्या सुविधा उपलब्ध  आहेत असे प्रमाणित करतो. जसे लाईट, पाणी, वीज,  Gas वगैरे. 

सौदापावती / साठेखत  (Agreement of Sale) :-   स्थावर मिळकत खरेदी करण्यासाठीचा  हा एक करार आहे. खरेदीखत करण्याआधी हा करार  केला जातो व त्यामध्ये खरेदी विक्री बाबत सर्व अटी व शर्ती नमूद असतात. 

बांधकाम परवानगी प्रमाणपत्र (Commencement Certificate) :- स्थावर मिळकतीवर  बांधकाम करण्यासाठी परवानगी देण्यसाठी हे प्रमाणपत्र संबधित शासकीय कार्यालयाकडून जसे नगरपालिका, महानगरपालिका, ग्रामपंच्यायत  वगैरे याच्याकडून हे प्रमाणपत्र  दिले जात असते.

पूर्णत्वाचा दाखला / प्रमाणपत्र (Completion Certificate) :-  जेव्हा  स्थावर मिळकतीवर  बांधकाम  शासकीय नियमाप्रमाणे पूर्ण केले जाते तेव्हा संबधित शासकीय कार्यालयाकडून जसे नगरपालिका, महानगरपालिका, ग्रामपंच्यायत  वगैरे संबधित याच्याकडून हे प्रमाणपत्र  दिले जात असते.

*(आपण जेव्हा मिळकती बाबत एखादी दस्त तपासून बघत असतो तेव्हा मालकाचे मिळकत उताऱ्या वरील नाव, टायटल दस्त, खरेदीखत यावरील नाव, आधार कार्ड यावरील नाव, Pan कार्ड करील नाव व इतर  सर्व ठिकाणी नाव सारखे असणे गरजेचे आहे. नावात बदल नको ? हे निट पडताळून पाहणे गरजेचे. कुठे जर नावात बदल असेल किवा चुकीचे नाव नमूद झालेले असेल तर त्यामध्ये दूरूस्ती  करून घेणे महात्वाचे आहे.)

    (तसेच मिळकतीचे अन्य कागदपत्रे जसे बोजा प्रमाणपत्र, मालमत्ता कर पावत्या, लाईट बिल, यांची पडताळणी करून तपासून घेणे महत्वाचे आहे.  मिळकतीवर काही कर वगैरे बाकी तर नाही ना ? हे तपासून बघावे. )

घोषणापत्र  (Deed of Decleration / Deed of apartment) :-   जेव्हा एखादी सदनिका / Flat मिळकतीचे बांधकाम पूर्ण होते त्यावेळी Maharashtra Apartment Ownership Act 1970  नुसार मिळकत ज्यांनी विकसित केलीली आहे त्यांना त्या मिळकतीचे नोंदणीकृत  घोषणापत्र करून द्यावे लागत असते. या मध्ये त्या मिळकतीचा पूर्ण इतिहास. त्यामध्ये किती सदनिका आहेत. सर्वांची कॉमन जागा, लिफ्ट, मेंटेनन्स, मोकळी जागा, पार्किंग  या बाबत सर्व माहिती नमूद करावी लागत असते. तसेच डीड ऑफ डिक्लेरेशन (Deed of Declaration) :-हे स्थावर मालमत्तेची मालकी, क्षेत्रफळ, आणि सामायिक सुविधांबद्दल माहिती देणारे कायदेशीर दस्तऐवज आहे.* हे बिल्डरकडून अपार्टमेंट किंवा बिल्डींगची कायदेशीर स्थिती स्पष्ट करण्यासाठी तयार केले जाते. यात जमिनीचा प्रकार, कार्पेट क्षेत्रफळ, आणि अपार्टमेंट मालकांचे हक्क नमूद असतात

गहाणखत / NOI notice Of Intemation -

जेव्हा एखादी स्थावर मिळकतीवर बँकेकडून कर्ज घेतले जाते तेव्हा बँक हा नोंदणीकृत गहाणखत किंवा NOI दस्त नोंदणी करत असते.

    

गहाणखत रद्द लेख / नजर गहन खात रद्द (Reconveyance Deed / Release Deed) :-  जेव्हा एखादी मिळकतीवर बँकेकडून  कर्ज घेतले जाते व त्याची संपूर्ण  परतफेड केली जाते तेव्हा त्या मिळकती वरील बोजा कमी करणे कमी नोंदणीकृत  गहाणखत रद्द लेख  केला जात असतो व त्याची नोंदणी कार्यालयात नोंदणी केली जाते. 

चूक दूरूस्ती दस्त (Correction Deed) :- जेव्हा एखादी नोंदणीकृत दस्ता मध्ये चूक होते त्यावेळी ती चूक दुरुस्त करणे कमी नोंदणीकृत चूक दूरूस्ती दस्त तयार करावा लागत असतो. 

 ले-आउट - (Lay-out) :- जेव्हा एखादी स्थावर  मिळकत रहिवास किवा इतर  प्रयोजनासाठी एन.ए. केली जाते व त्यामध्ये प्लॉट पाडले जातात त्याचा ले-आउट तयार केला जातो. त्यामध्ये एकूण प्लॉट, त्याचे क्षेत्र, चतु:सीमा वगैरे माहिती नमूद असते. हा ले-आउट नगर रचना विभागाकडून  मंजूर असणे गरजेचे आहे. 

मंजूर नकाशा - 

बांधकामाचा सिव्हिल इंजिनियर / आर्किटेक्ट संबंधित नकाशा / प्लॅन हा बांधकाम सुरू करणे आधी स्थानिक प्राधिकरण जे असेल त्यांचेकडून मंजूर करावा लागतो. प्लॅन साठी मंजुरी भेटली तरच बांधकाम करता येते. मंजूर नकाशा / प्लॅन प्रमाणे बांधकाम होणे गरजेचे असते. नाहीतर बेकायदेशीर बांधकाम ठरू शकते व पूर्णत्वाचा दाखला मिळणेस व इतर सुख सुविधा मिळणेस अडचण निर्माण होऊ शकते.

मुखत्यारपत्र (Power of Attorney) :-  जेव्हा एखादा किवा अनेक व्यक्ती त्यांच्या वतीने  काम करण्यासाठी कोणाची नेमणूक करतात त्या दस्ताला मुखत्यारपत्र  असे म्हणतात. जर मुखत्यारपत्राने एखादी मिळकत हस्तांतर होत असेल तर ते मुखत्यारपत्र नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे. मुखत्यारपत्र मधील कोणी व्यक्ती मयत झाला तर ते खत्यारपत्र रद्द होत असते. 

विकसन करारनामा (Developement Agreement) :-

विकसन करारनामा म्हणजे जमीन मालक आणि बिल्डर/डेव्हलपर यांच्यातील कायदेशीर दस्तऐवज होय, ज्यामध्ये मालक आपली जमीन विकासासाठी बिल्डरला देतो आणि बिल्डर स्वतःच्या खर्चाने त्यावर बांधकाम करतो. हा करार नोंदणीकृत (Registered) असणे आणि मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) भरणे अनिवार्य आहे.

सोसायटी नोंदणी प्रमाणपत्र :- जर गृहनिर्माण, हौसिंग सोसायटी असेल तर त्याचे नोंदणी प्रमाणपत्र तपासणे गरजेचे व महत्वाचे असत. जर सोसायटी बंद झाली असेल तर dissoluation बाबत दस्त तपासावे.

रेरा नोंदणी प्रमाणपत्र :- जर बांधकाम प्रकल्पास रेरा कायदा लागू असल्यास रेरा नोंदणी प्रमाणपत्र तपासणे गरजेचे असते.

शेअर सर्टिफिकेट (Share Certificate) :- 

 हे एका सहकारी गृहनिर्माण संस्थेद्वारे (Co-operative Housing Society) सदस्याला त्यांच्या फ्लॅट/गाळ्याच्या मालकी हक्काचा कायदेशीर पुरावा म्हणून जारी केलेले अधिकृत प्रमाणपत्र आहे 

* यामध्ये सभासदाचे नाव, शेअर्सची संख्या, distinctive numbers आणि सोसायटीची माहिती असते.हे घराच्या हस्तांतरणासाठी आणि सोसायटीच्या बाबींमध्ये मतदानाचा अधिकार वापरण्यासाठी अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

*शेअर सर्टिफिकेटचे मुख्य मुद्दे:*  

* मालकीचा पुरावा:* हे सिद्ध करते की तुम्ही सोसायटीमधील विशिष्ट शेअर्सचे आणि फ्लॅटचे कायदेशीर मालक आहात. 

- *महत्त्व:* हे विकल्या जाणाऱ्या मालमत्तेच्या हस्तांतरणासाठी आणि सोसायटीच्या व्यवहारांमध्ये (उदा. मतदानाचा अधिकार) आवश्यक आहे.

- *घटक:* प्रमाणपत्रात धारकाचे नाव, शेअर्सची संख्या, शेअर सर्टिफिकेट क्रमांक, distinctive numbers आणि सोसायटीची स्वाक्षरी असते.

- *प्रक्रिया:* सोसायटीची नोंदणी झाल्यानंतर किंवा मालमत्ता हस्तांतरण (transfer) झाल्यानंतर हे जारी केले जाते.

टॅक्स पावती / मिळकतीचे लाईटबिल -

मिळकत ज्या स्थानिक हद्दीत येत असेल जसे नगरपालिका, महानगरपालिका, नगरपरिषद, ग्रामपंचायत यांचे कडे टॅक्स (कर) भरले बाबतची पावती. मिळकतीचे टॅक्स पावती आणि लाईट बिल तपासणे महत्वाचे असते कारण या वरून समजते की कोण टॅक्स भारत आहे आणि लाईट बिल कोणाच्या नावे आहे. मिळकतीच्या मालक हाच टॅक्स आणि लाईट बिल भारत आहे ना ? ही खात्री होते. तसेच हे देखील माहीत पडते की काही टॅक्स भरणे तर बाकी नाही ना.

TVR - Technical Valuatiom Report - 

बँक कर्ज देण्याचे अगोदर नोंदणीकृत valuator, सिव्हिल इंजिनिअर, किंवा बँक इंटर्नल valuator यांचेकडून हा रिपोर्ट काढत असते. या मुळे मिळकतीची चालू ची सरकारी किंमत, बाजार भाव, मिळकत प्रकार, प्रत्यक्षात मिळकतीचे क्षेत्र, four boundaries समजतात. अजून बरीच मिळकती बाबत माहिती समजत असते.

सोसायटी मेंटेनन्स पावती :-

जेव्हा फ्लॅट चां मालक सोसायटी कडे त्याच्या फ्लॅट maintanence ची रक्कम भरतो तेव्हा त्याला रक्कम भरल्यावर पावती दिली जाते. या पावती मुळे समजू शकते की फ्लॅट चां maintenance कोण भारत आहे ? मालक भारत आहे ना ? काही बाकी वगैरे तर नाही ना ?

स्थावर मिळकती बाबत काय काय कागदपत्रे असतात व मिळकतीवर लोन घेताना कोण कोणते कागदपत्रे / दस्त असू शकतात ते पुढील प्रमाणे. सदर दस्त हे प्रत्येक केस नुसार वेगवेगळे असू शकतात. प्रत्येक केस मध्ये हे असतीलच असे नाही.

7/12 Extract, Abstract and Details Estimate, Affidavit, Affidavit Cum Undertaking, Agreement to Lease, Agreement to Sale, Akhiv Patrika, Allotment Letter, Society Share Certificate, Society Registration Certificate, Amalgamation Deed (Title Deed), Approved Building Plan, Approved Construction Plan and License, Approved Layout Plan, Approved Plan, Assesment Extract, Assessment Register, Bid Confirmation Letter, Bin Taba Sathekat, Saudapavti / Agreement For Sale Deed / Boundaries Certificate, Builder Buyer Agreement, Cancelation Deed (Title Deed), Cancellation of General Powerof Attorney, Cancellation Of Sale Agreement, Certificate of Non Agricultural Use, Change Of Name, Dual Name Affidavit, Gazette, Chitta, CTS Survey Extract/PR Card, Completion Certificate, Consent Deed, Construction Agreement, Revenue Department Various Document / Order / Certificate / Letter, Construction Permission, Recoveyance Deed, Court Papers, CTS Extract/Rule Card, Death Certificate, Declaration Letter, Deed Of Appartment, Deed of Assignment, Deed Of Assignment / Transfer, Deed Of Declaration, Demond Letter, Developement Agreement, Developement Agreement (DGPA), Discharge Receipt, Draft Agreement, Gift Deed, Pation Deed, Sale Deed, Relinquishment Deed, E-Khata, EB Receipt, Electricity Bill, Encumbrance Certificate, Endorsed Copy Of Deed / ATS, Endorsement, Estimate, Exchange Deed, Family Member Certificate, Family Tree / Geological Tree, Ferfar Certificate, FIR, Document Lost process Document, Paper Publication, FMB Skech, FMB Skech and Town Survey Skech, Foreclosure Letter, Four Boundaries Certificate, Gavthan Certificate, Gas Passbook, Ration Card For getting family info, General Power Of Attorney, Gift Deed, Gift Deed/Confirmation Deed/Co-ownership Deed, Settlement Deed, Gunthevari Order, Regularisation Certificate, Hakkapatra/Grand Certificate, Hand Skech/11E skech, Handed Order Letter, Hibanama, Hire Purchase Tenancy Agreement, Indemnity, Indemnity Bond, Index II, (Index II Of Sale Deed, Gift Deed, Relinquishment Deed, Partition Deed, Reg, Will Deed), Intimation to Mortgage, Registered Mortgage Deed, Notice Of intimation, Jamabandi, Khasra, Khara Certificate and Extract, Khatoni, Land Conversation Order/Conversion Order, Layout Order, Layout Plan, Layout Plan / Approved Layout, Lease Deed, Legal Heri Certificate, Letter from MRO/RDO/Collector/(Proceeding Copy), Letter / Certificate From Panchyat, List Of Documents (LOD),  Loan Closer Proof/Letter/NOC Letters, Memorundom Of Deposit Of Title Deed, Mutation Entry, Mojani K Prat, Mojani Nakasha, NA Order, Name Transfer Letter, Namuna No.8, No Dues Certificate, No Objection Certificate, No Project Loan Letter, Notarized Agreement, Notarized ATS/Isarpavti, Notary General Powdery of Attorney, Notary Special Powert Of Attorney, Reegoatred General / Special Power of Attorney, Notary / Reg. will Deed, Notice Of Intimation / Equitable Mortgage, Occupancy Certificate, NOC from Society / Builder, Others Property Legal Documents, Ownership Certificate/Step by step ownership certificate, Pahanies, Paper Publication, Partition Deed, Partnership Deed, Pass Book for (Paata), Patta Affidavit, Patta Transfer Order, Payment Receipt, Permission To Mortgage, Plan, Planning Permit, possession Certificate, Possession Letter, Proceedings and Approved Plan, Proceeding Book, Property Tax Receipt, Copy Of Tax Assessment Registered, Property Number Name Certificate, Rectification Deed, Confirmation Deed, Recoveyance Deed (Release of MODT), Recoveyance Deed, Release of De mortgage deed, Record of Right and Index of Land, Document Registration Receipt, Malmatta number Change Certificate, Tax Demond Notice of Property, Registered Mortgage, Registered Special Power of Attorney, Release Deed / Relinquishment Deed, RERA Certificate, Resolution Copy, Sale Agreement, Sale Certificate, Sale Certificate (Bank Auction Property), Sale Cum Construction Agreement, Sale Deed, Sale / Transfer Deed, Samati Patra / Consent Deed, Sathekhat, Settlement Deed, Share Certificate, Simple Mortgage Deed, Site Plan, Society Registration Certificate, Special Notice (Revenue), Special Power Of Attorney, Statement Of account, Surviving Members Certificate/Legal Heir Certificate, Certificate of Title deed, Tax Demond Registered, Tenant Transfer Order, Town Survey Land Registered Extract, Memorandum, Tripartite Agreement, Zone Certificate, Regularisation/Gunthevari Order / Certificate / Order of Land uses. NOC from various Govt. Departments, City Survey Map.