स्थावर मिळकतीचा टेक्निकल वॉल्युएशन रिपोर्ट.
आपल्याला कर्ज घेऊन घर खरेदी करायचे असेल तसेच बँक जेव्हा एखादी स्थावर मिळकतीवर कर्ज देते त्यावेळी कर्ज देण्या आधी बँक त्या स्थावर मिळकतीचा टेक्निकल व्हॅल्युएशन रिपोर्ट काढते. याव्यतिरिक्त अजून बऱ्याच कायदेशीर किंवा इतर कारणांसाठी स्थावर मिळकतीचा व्हॅल्युएशन रिपोर्ट काढला जात असतो. व्हॅल्युएशन रिपोर्टला टेक्निकल रिपोर्ट असे देखील म्हणतात. टेक्निकल वॉल्युएशन रिपोर्ट बँक इंटर्नल किंवा एक्स्टर्नल टेक्निकल टीम किंवा एक्स्टर्नल इम्पॅनलमेंट सिव्हिल इंजिनियर यांचेकडून तयार केला जातो. बँकेचे क्रेडिट मॅनेजर, क्रेडिट टीम, टेक्निकल टीम, लीगल टीम यांचेकडून प्रॉपर्टी व्हॅल्युएशन रिपोर्ट तपासला जातो आणि त्यानुसार निर्णय घेतला जातो.
व्हॅल्युएशन रिपोर्ट यासाठी काढला जातो की स्थावर मिळकतीचे आयडेंटिफोकेशन व्हावे व मिळकतीची fair मार्केट व्हॅल्यू काय आहे हे समजावे. व्हॅल्युएशन रिपोर्ट मुळे स्थावर मिळकतीची प्रत्यक्ष स्थिती कशी आहे. मिळकतीचे प्रत्यक्ष स्थान कुठे आहे. मिळकतीचे सरकारी व बाजारभाव मूल्य काय आहे, हे समजण्यास मदत होते.
स्थावर मिळकतीच्या टेक्निकल व्हॅल्युएशन रिपोर्ट मध्ये अनेक महत्वाचे मुद्दे असतात. परंतु आपण बघू कायदेशीर दृष्ट्या (Legal) कोणते मुद्दे महत्वाचे असतात.
व्हॅल्युएशन रिपोर्ट तपासात असतांना कायदेशीर दृष्ट्या (Legal) पुढील मुद्दे तपासणे महत्वाचे आहे.
व्हॅल्युएशन रिपोर्ट वर केस चे नाव नमूद असते. तारीख व केस नंबर नमूद असते. केस चे लोन प्रोडक्ट काय आहे हे नमूद असते. प्रोडक्ट नंबर नमूद असतो.
Property Details:-
Property address, size, layout and any unique features or characteristics that may influence its value. Ensure it should be matching with title documents of property.
व्हॅल्युएशन रिपोर्ट मध्ये मिळकतीचे वर्णन असते. मिळकतीचे वर्णन हे दोन प्रकारे असते. एक म्हणजे मिळकतीचा जो दस्त असेल त्या प्रमाणे जसे खरेदीखत, बक्षिसपत्र, वाटणीपत्र, मृत्युपत्र, 7/१२ उतारा, सिटी सर्व्हे उतारा यावर जे नमूद केलेले आहे त्याप्राणे असते. आणि दुसरे असते actual साईट व्हिजीट प्रमाणे असते.
व्हॅल्युएशन रिपोर्ट मध्ये लोन प्रकार, केस प्रोडक्ट काय आहे हे तपासावे आणि ते बरोबर तर नमूद केले आहे ना हे तपासावे. यावरून तुम्हाला समजेल की केस टाईप काय आहे. जसे Lap, Purchase, HL होम लोन, का Under Construction प्रॉपर्टी आहे. का (Vacant) रिकामा प्लॉट आहे हे तपासून बघावे.
यामध्ये मिळकतीचा पूर्ण पत्ता असतो. सर्व्हे नंबर / गट नंबर / सिटी सर्व्हे नंबर जे काही असेल तो नंबर, प्लॉट नंबर नमूद असतो. जर नगरपालिका, ग्रामपंचायत, नगरपरिषद घर नंबर, वॉर्ड नंबर उपलब्ध असेल तर तो नमूद असतो.
Address of property :-
मिळकतीचा Address हा लीगल डॉक्युमेंट आणि Actual साईट Visit प्रमाणे एकच यायला पाहिजेल आणि हे तपासून बघणे महत्वाचे आहे. कारण यावरून समजते की ज्या मिळकतीवर कर्ज देत आहोत ती मिळकत कागदोपत्री आणि Actual मध्ये एकच आहे ना ? वेगळी मिळकत नाही ना ? यामुळे आपल्याला समजते की मिळकतीचे वर्णन हे टायटल दस्त आणि Actual मध्ये एकच व बरोबर तर आहे ना ?
साईट Visit प्रमाणे जो पत्ता असतो त्यामध्ये पूर्ण पत्ता नमूद असतो जसे कॉलनी, एरिया, गाव, तालुका, जिल्हा, पिन कोड, जवळचे लँडमार्क नमूद असते. त्यामुळे तो देखील नीट तपासून घ्यावा त्यामुळे तुम्हाला समजेल की मिळकत कुठे आहे.
Area of Property:-
त्यानंतर टेक्निकल व्हॅल्युएशन रिपोर्ट मध्ये मिळकतीचे क्षेत्र नमूद असते असते. मिळकतीचे क्षेत्र देखील दोन प्रकारे नमूद असते एक म्हणजे दस्ताप्रमाणे आणि दुसरे म्हणजे actual साईट Visit प्रमाणे. त्यामुळे दोन्ही क्षेत्र बरोबर नमूद आहे हे तपासून बघणे महत्वाचे आहे. कारण कागदोपत्री आणि Actual क्षेत्र कमी जास्त राहू शकते. टायटल दस्त, 7/१२ उतारा / सिटी सर्व्हे उतारा, लेआऊट याप्रमाणे मिळकतीचे क्षेत्र मॅच व्हायला पाहिजेल. लेआऊट प्रमाणे आणि Actual मध्ये लांबी आणि रुंदी Match व्हायला पाहिजेल.
प्रॉपर्टी Address आणि एरिया as per Legal डॉक्युमेंट आणि as per actual मध्ये बरोबर यायला पाहिजेल.
तसेच मिळकतीमध्ये काही अतिक्रमण वगैरे तर नाही ना ? हे तपासून तसे नमूद केले जाते. हे सर्व तपासण्यासाठी मिळकतीचे मोजमाप केले जात असते.
Boundaries of Property:-
त्यानंतर valuation रिपोर्ट मध्ये स्थावर मिळकतीच्या चतु:सिमा नमूद असतात. चतु:सिमा या देखील लिगल डॉक्युमेंट आणि actual साईट Visit प्रमाणे नमूद असतात. चतु:सिमा या लीगल डॉक्युमेंट, Actual तसेच लेआऊट प्रमाणे मॅच व्हायला पाहिजेल. कारण प्रॉपर्टी आयडेंटफिकेशन साठी चतु:सिमा मॅच होणे महत्वाचे आहे.
Type of Property :-
टाईप ऑफ Locality नमूद असते जसे मिळकतीचा प्रकार काय आहे ? रेडिडेन्शिअल आहे का कमर्शियल आहे का Mix Use, प्रॉपर्टी vacant आहे का Constructed आहे हे नमूद असते. स्थावर मिळकतीचे सुमारे किती Age आहे हे नमूद असते. मिळकत RCC आहे का लोड बीअरियांग आहे हे नमूद असते.
व्हॅल्युएशन रिपोर्ट तयार करताना अजून इतर गोष्टी तपासल्या जातात जसे मिळकती वरून High Tention Electrick wire जात आहे का ? जवळून रेल्वे लाइन जात आहे का ? घर शहरात आहे का शहारा बाहेर आहे ? मिळकत Developed एरियात आहे का Developing Area मध्ये आहे ? अजून बाजूला सुविधा उपलब्ध आहेत का ? मार्केट वगैरे जवळ आहे का ? यावरून त्या मिळकतीची सरकारी व मार्केट व्हॅल्यू / किंमत ठरवली जात असते. मिळकतीच्या बाजूला नदी, नाला आहे का ? हे बघितलं जाते. नॅशनल हायवे, स्टेट हायवे का लागून मिळकत आहे का हे बघितले जाते. या सर्व गोष्टी तपासल्या जातात.
मिळकतीचे ठिकाण आजू बाजूच्या गोष्टी यावरून त्या मिळकतीची सरकारी आणि बाजारभावाप्रमाणे किंमत ठरत असते.
टेक्निकल व्हॅल्युएशन रिपोर्ट यासाठी काढला जातो की बँक तपासून घेते की ज्या मिळकतीवर लोन दिले जात आहे ते सुरक्षित तर आहे ना ? जर कर्जदाराने कर्जाची फेड केली नाही तर बँकेला कायदेशीर कारवाई करण्यास काही अडचण नको यायला पाहिजेल.
व्हॅल्युएशन रिपोर्ट तपासताना शेवटी काही रिमार्क दिलेला आहे का ते तपासावे. मिळकत आयडेंटिफाइड होते आहे का हे तपासावे. मिळकतीची किंमत काय आहे ? हे तपासावे.
सोबत टॅक्स पावती, लाईटबिल, लेआऊट वगैरे काय काय दस्त जोडलेले आहे हे तपासावे.
व्हॅल्युएशन रिपोर्ट मध्ये दिलेले असते की, काय काय मिळकतीचे दस्त तपासले आणि उपलब्ध झाले त्याची लिस्ट नमूद असते हे तपासून बघावे.
टेक्निकल व्हॅल्युएशन रिपोर्ट तयार करताना मिळकतीचे सर्व दस्त, जसे उतारा, लेआऊट, नकाशा, बांधकाम नकाशा, टायटल दस्त हे सर्व तपासले जातात आणि प्रत्यक्ष त्याप्रमाणे स्थावर मिळकत तपासली जाते.
मिळकतीचा कागदोपत्री आणि प्रत्यक्ष मालक कोण आहे. त्याचे सर्व दस्तावर नाव, पत्ता तपासला जातो. म्हणजे मिळकत त्याची असून तो प्रत्यक्ष राहत आहे ना ? किंवा मिळकत भाड्याने दिलेले असेल तर त्याबाबत व्हॅल्युएशन रिपोर्ट मध्ये नमूद राहील.
शेवटी त्या मिळकतीचे फोटो असतात त्यावरून देखील तुम्हाला प्रत्यक्ष मिळकत कशी आहे हे समजेल. त्यानंतर बऱ्याच व्हॅल्युएशन रिपोर्ट मध्ये आता त्या मिळकतीचे ऑनलाईन स्थान नमूद असते, सेटेलेट view इमेजेस असतात. ऑनलाइन MSRC गट / सर्वे नंबर नमूद असतो.
In a bank technical valuation report, Direction and Dimension are two different concepts and both are important for property identification and risk control.
1️⃣ Direction (दिशा)
Meaning:
Direction refers to which side the property is facing or orientation of the plot/building.
Examples in valuation reports:
• Property facing North / South / East / West
• Road on North side
• Entry gate from East
2️⃣ Dimension (आयाम / माप)
Meaning:
Dimension means the physical measurements of the property (length × width × height).
Examples in valuation reports:
• Plot size: 30 ft × 50 ft
• Built-up area: 1200 sq. ft
• Super area: 1500 sq. ft
• Boundary dimensions on all four sides
“Direction confirms the orientation and access of the property, whereas dimensions establish the exact area and extent, which directly impacts valuation and collateral acceptability.”
