माहिती नोंदणीकृत खरेदीखता विषयी.

 

माहिती नोंदणीकृत खरेदीखता विषयी.

मित्रानो आपण माहिती बघणार आहोत खरेदीखता बाबत. खरेदीखत करणे पूर्वी पुढील गोष्टी तपासून घेणे महत्वाचे आहे. या गोष्टी तुम्हाला माहीत असल्यास खरेदी करते वेळी तुम्हास अडचण निर्माण होणारं नाही.

 खरेदीखत हा मालकी हक्काचां एक अत्यंत महत्वाचा कायदेशीर दस्त असून मालकी हक्काचा एक महत्वाचा कायदेशीर पुरावा देखिल आहे. खरेदीखत हे कोणत्याही स्थावर मिळकतीचे असते जसे रिकामा प्लॉट, घर, सदनिका (फ्लॅट) मिळकत, शेत जमीन मिळकत. 

खरेदीखत हे मालमत्ता हस्तांतरण कायदा 1882 आणि भारतीय नोंदणी कायदा 1908 या मधील तरतुदी नुसार होत असते. भारतीय नोंदणी कायदा कलम 17 नुसार जर 100/- रू. व यापेक्षा जास्त मोबदल्याची रक्कम असल्यास खरेदीखत नोंदणीकृत असणे कायद्याने बंधनकारक आहे. त्यानुसार खरेदीखत हे नोंदणीकृत असेल तरच ती स्थावर मिळकत ही कायदेशीर हस्तांतर होत असते. फक्त सौदापवती, करार, मुखत्यारपत्र, डेव्हलपमेंट करार (विकसन करारनामा) केला आहे म्हणजे स्थावर मिळकत कधीही हस्तांतर होत नाही.

स्थावर मिळकतीच्या मालकी हक्कात बदल हा नोंदणीकृत दस्तानेच होतो. त्यामुळे खरेदीखत, बक्षिसपत्र, हक्कसोडपत्र हे दस्त नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे. या व्यतिरिक्त मिळकत ही पुढील दस्ता द्वारे हस्तांतर होऊ शकते. जसे मृत्यपत्र आणि वाटणी पत्र. मृत्युपत्र कायद्याने नोंदणी असले पाहिजेल असे बंधन नाही. पण भविष्यात काही वाद होऊ नये म्हणून नोंदणीकृत केलेले कधी ही चांगले. तसेच वाटणी पत्र हे नोंदणीकृत असू शकते किंवा तहसीलदार यांचे समक्ष देखिल वाटणी होऊ शकते. याव्यतिरिक्त मालकी हक्कात बदल हा वारसाने होऊ शकतो.

जर बक्षीसपत्राने मिळत हस्तांतर होत असेल किंवा झालेली असेल तर हे तपासून घेणे महत्वाचे आहे की, जो मिळत हस्तांतर करत आहे किंवा ज्याने मिळकत हस्तांतर केलेली आहे त्याची ती स्वकष्टार्जित मिळत असेल तर तो व्यक्ती ती मिळकत कोणासही हस्तांतर करू शकतो. परंतु जर वडिलोपार्जित मिळकत असेल व त्यामध्ये इतर वारसांचा हक्क असेल तर हक्क सोड पत्र करून घेणे गरजेचे आहे. किंवा तो व्यक्ती फक्त त्याचा हिस्सा हस्तांतर करू शकतो. अशा वेळेस गरज वाटल्यास खरेदीखतास वारसांची समाती म्हणून सही घेऊ शकतो. त्यामुळे भविष्यात इतर वारसांचा वाद निर्माण झाला तर अडचण नाही येणार.

जर एखादी सामाईक मिळकत असेल. त्या मिळकतीचे अनेक मालक असतील त्यांची वाटणी झालेली नसेल व त्यापैकी फक एक व्यक्ती मिळकत खरेदी / हस्तांतर करत असेल तर आधी खतेफोड होणे गरजेचे आहे किंवा इतर वारसांची समती म्हणून त्या दस्तावर / खरेदीखतावर  सही घेणे महत्वाचे आहे.

खरेदीखत, बक्षिसपत्र व हक्क सोड पत्र हे नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे तरच स्थावर मिळकत ही कायदेशीर हस्तांतरण होत असते. हे दस्त फक्त स्टॅम्प वर किंवा नोटरी जर असेल तर मालमत्ता हस्तांतर होणार नाही.  त्यामुळे कायदेशीर मालकी हक्क प्राप्त होणार नाही. जर बेकायदेशीर दस्त असेल तर वाद झाल्यावर तो कोर्टात टिकणार नाही आणि अडचण येईल व भविष्यात नुकसान होऊ शकते. 

जर मालकी हक्क हस्तांतर करणे साठी मुखत्यारपत्र करून दिलेले असेल असेल तर खरेदीचा किंवा संबंधित दस्त नोंदणी पूर्वी खात्री करून घ्यावी की मुखत्यार नोंदणीकृत आहे ना ? मुखत्यार मधील सर्व लोक आज रोजी जिवंत तर आहेत ना ? कारण कोणी मयत झाले तर मुखत्यारपत्र हे रद्द होत असते. जर मुखत्यार जास्त जुने असेल तर Supporting Affidavit घेऊन घ्यावी की आज रोजी मुखत्यार मधील सर्व व्यक्ती जिवंत आहेत. सदर मुखत्यार पत्राची एक प्रत त्या नोंदणीकृत दस्ताला जोडावी आणि त्या दस्ता मध्ये त्या मुखत्यार बाबत नमूद करून घ्यावे.

मुखत्यारपत्र हे मालकी हक्क हस्तांतर करणे कमी करून द्यायचे असेल किंवा करून दिलेले असेल तर ते नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे. (जर मिळकत हस्तांतर करणे सोडून इतर काही अधिकार असतील तर ते मुखत्यारपत्र नोटरी केले तरी चालते. 

खरेदीखत तयार करताना काळजी घेणे महत्वाचे आहे कारण काही चूक नको व्हायला हवी. चूक झाली तर आपण चूक दुरुस्त पत्रक नोंदवून ती चूक दुरुस्त करू शकतो परंतु मूळ दस्तात बदल होणार असेल तर अशी दुरुस्ती करता येत नाही. भविष्यात आपल्याला काही त्रास व अनावश्यक खर्च होऊ नये म्हणून दस्त नीट तयार करून काळजीपूर्वक नोंदविणे गरजेचे आहे.

स्थावर मिळकत खरेदीघेण्या अगोदर जे कोणी मिळकत विकत घेणार आहोत त्यांनी ती मिळकत ती नीट प्रत्यक्ष जागेवर जाऊन तपासून घ्यावी. त्या नंतर त्या मिळकतीचे जे काही कायदेशीर कागदपत्रे असतील ते तपासून घ्यावे. मिळकतीचे वर्णन आणि क्षेत्र प्रत्यक्ष आणि कागदोपत्री एकच व बरोबर तर आहे ना ? हे नीट तपासून घ्यावे. मिळकतीच्या चातु:सिमा प्रत्यक्ष आणि आधीच्या मालकाच्या दस्ता प्रमाणे बरोबर आहे ना ? हे नीट काळजीपूर्वक तपासून घ्यावे. तसेच लेऊट प्रमाणे चातुसिमा, मिकातीचा रस्ता  कोणत्या दिशेला नमूद आहे आणि प्रत्यक्ष रस्ता कोणत्या दिशेला आहे हे तपासणे महत्वाचे आहे. कारण या मुळे मिळकत ही identify होत असते. आपण जी मिळकत विकत घेत आहोत तीच मिळकत प्रत्यक्ष आहे ना ? हे तपासून घेणे महत्वाचे असते. कारण यात काही चूक झाली तर सदर मिळकतीवर कर्ज घेते वेळी अडचण येऊ शकते किंवा चूक दुरुस्ती चा दस्त तयार करावा लागू शकतो.

त्यानंतर हे तपासणे महत्वाचे आहे की, जे मिळकत विक्री करत आहेत ते त्या मिळकतीचे खरंच मालक आहेत का ? मिळकतीवर ताबा त्यांचाच आहे ना ? त्यांना ती मिळकत हस्तांतर करण्याचा कायदेशीर अधिकार आहे ना ? त्यांचे मालकी हक्काचे दस्त, उतारे, नोंदणी तपासावे. चालूच 7/12, City Survey जो काही उतारा असेल तो डिजिटल तपासावा. त्यावर मालकाचे नाव, क्षेत्र काही बोजा वगैरे तर नमूद नाही ना ? इतर हक्कात काही नावे वगैरे नोंद तर नाही ना ? तसेच त्यावरील नोंदी तपासून घ्याव्यात. (शक्य असल्यास वकिलांकडून मिळकतीचा सर्च रिपोर्ट काढून घ्यावा.) 

त्यानंतर मिळकतीचा पूर्व इतिहास तपासून घेणे महत्वाचे आहे. मिळकतीचा मालकी हक्क बाबत दस्त तसेच  जुने चेन हस्तांतरणा बाबत दस्त तपासावेत.

एखादी जुना नोंदणीकृत दस्त उपलब्ध नसेल तर त्याची प्रमाणित प्रत काढून तो दस्त तपासता येतो. नाहीतर त्या दस्ताची इंडेक्स दोन सूची ऑनलाईन तपासून घ्यावी. जर तुम्ही त्या मिळकतीचा ऑनलाईन सर्च घेतला असेल त्यामध्ये बरीच माहिती भेटून जाते.

ज्या मिळकतीचे खरेदीखत करणे आहे त्या मिळकती बाबतवकही विकसन करारनामा, मुखत्यारपत्र, घोषणापत्र असेल ते तपासणे. सोसायटी स्थापन असेल तर तिचे कागदपत्रे ना हरकत दाखला. गरज असल्यास बिल्डर NOC लागू शकते. जर त्या मिळकतीस रेरा कायदा लागू असेल तर नोंदणी प्रमाणपत्र लागेल. त्यानंतर इतर कागदपत्रे लागतील नसेल एन.ए. ऑर्डर, प्लॉट एकत्रीकरण झाले असेल तर त्याबाबत ऑर्डर. गरज पडल्यास झोन दाखला लागू शकतो.

जर हौसिंग सोसायटी किंवा संस्था, सोसायटी यांचे कडून मिळकत खरेदी घेत असेल तर ठराव ,अधिकार पत्र, NOC,  allotment letter, शेअर प्रमाणपत्र, सोसायटी नोंदणी प्रमाणपत्र घेणे आणि त्याची कॉपी खरेदी खतास जोडणे महत्वाचे आहे. तसेच सोसायटी सध्या अस्तित्वात आहे का dissolve झाली आहे त्याबाबत दस्त लागतील.

जर स्थावर मिळकत कंपनी खरेदी किंवा विक्री करत असेल तर त्यानुसार दस्त खरेदी खतास जोडावे लागतात. कंपनी नोंदणी चे प्रमाणपत्र. ठराव, अधिकारपत्र, मुखत्यारपत्र जे काही संबंधित दस्त,NOC वगैरे असेल ते संबंधित कागदपत्रे जोडावे.

जर मिळकत ही हायवे रस्त्याला लागत असेल तर संबधित बांधकाम विभागाची पूर्व परवानगी घ्यावी लागू शकते ते तपासून घ्यावे. जर शेत जमीन विक्री असेल तर घेणार हा शेतकरी आहे ना ? हे तपासून घेणे आणि त्याबाबत खरेदी दस्तात नमूद करून घ्यावे. कारण महसूल कायद्याप्रमाणे शेतजमीन फक्त शेतकरी खरेदी करू शकतो.

जर स्थावर मिळकत काही शासकीय कमी भुसंपन वगैरे होणार असेल तर त्याबाबत 7/१२ उतारा, सिटी सर्व्हे उतारा जो असेल त्यावर नमूद असते. त्यामुळे चालू उतारा नी काळजीपूर्वक तपासून घ्यावा. नोंदी आणि जुने उतारे ऑनलाईन चेक करून घ्यावे.

त्यानंतर हे तपासणे महत्वाचे आहे की, जे मिळकत विक्री करत आहेत ते सर्व सज्ञान असणे महत्वाचे आहे. कोणी अज्ञान असेल तर विक्री पूर्वी न्यायालयाची परवानगी घावी लागेल. परवानगी घेतली नाही आणि ते अज्ञान मोठे सज्ञान झाल्यावर त्यांनी काही हरकत घेतली तर अडचण येऊ शकते. जे खरेदी करून देत आहेत वेडसर नसावेत.

त्यानंतर आपण जी मिळकत खरेदी करणार आहोत तिची स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी फी किती लागेल ते बगून घ्यावे. ही माहिती तुम्हाला IGR महाराष्ट्र याचे संकेतस्थळ किंवा नोंदणी कार्यालयातून देखिल मिळून जाईल.

आता महाराष्ट्र शासन यांनी एक जिल्हा एक नोंदणी ही सुविधा काढलेली आहे त्यामुळे आपण सदर खरेदीखत दस्त मिळकत ज्या जिल्ह्यात स्थित असेल तेथे खरेदीखत नोंदणी करू शकतो.

त्यानंतर खरेदी दस्त तयार करताना लिहून घेणार पक्षा मध्ये जे मिळकत विकत घेत आहे त्यांचे नावे, वय, धंदा, संपूर्ण पत्ता, आधार नंबर pan कार्ड नंबर, मोबाईल नंबर नमूद करावा.

लिहून देणार पक्षा मध्ये जे मिळकत विक्री करत आहे त्यांचे त्यांचे नावे, वय, धंदा, संपूर्ण पत्ता, आधार नंबर pan कार्ड नंबर, मोबाईल नंबर नमूद करावा. या दस्ता वरून पण मिळकतीच्या मालकी हक्क बाबत बरीच माहिती सापडून जाते.

विक्री घेणार तसेच मुख्य म्हणजे विक्री देणार यांचे नाव सर्व दस्तावर, मिळकत पत्रिका, 7/१२, जुने खरेदी खत, टायटल दस्त, आधार कार्ड, pan कार्ड वर सारखेच आहे ना ? हे तपासून घेणे महत्वाचे आहे. जर नवा मध्ये काही बदल असेल तर काळजीपूर्वक तपासून घेणे की, विक्री करणार खरा इसम आहे ना ? आणि खात्री करून सोबत प्रतिज्ञापत्र किंवा अर्ज खरेदीखता सोबत जोडून घ्यावा.

त्यानंतर व्यवस्थित मिळकतीचे वर्णन नमूद करणे. मिळकत चातु:सिमा नमूद करणे. मिळकत मोबदला देवाण घेवाण बाबत नोंदणी करणे. मोबदला पैसे ऑनलाईन किंवा चेक ने देणे व त्याबाबत तारीख, वार, नंबर, transaction UTR नंबर वगैरे नीट नमूद करणे. धनादेश असेल तर त्याची झेरॉक्स प्रत सोबत जोडावी. त्यानंतर मिळकत ताबा नंतर टॅक्स पूर्वीचा भरलेला आहे आहे इथून पुढे मालक भरणार आहे हे नमूद करणे.

खरेदीखत

त्यानंतर मिलातीचा इतिहास नमूद करावा त्यामध्ये जुने दस्त नंबर तारीख, जुने मिळकत हस्तांतर बाबत नोंदी. आता मालक कोण आहे व तो कसा मालक झाला. त्याबाबत माहिती. त्याला विकणे चां अधिकार आहे. हे सर्व नमूद करणे.

मिळकतीच्या प्रत्यक्ष ताबा दिल्या बाबत नमूद करणे. काही हरकत तक्रार वगैरे नाही बाबत.

मिळकतीवर काही कर्ज वगैरे नाही, असेल तर फेडले आहे, गहाण, गहाणखत रद्द, NOC वगैरे जे काही असेल व आपसात ठरले असेल ते नीट काळजीपूर्वक नमूद करणे.

जर बँके कडून लोन घेऊन मिळकत खरेदी केली असेल तर त्याबाबत नमूद करणे. मोबदला बँक ने दिला असेल तर ते नमूद करणे. जर बँके कडून कर्ज घेऊन मिळकत खरेदी केली असेल तर बँक सर्व चेक करून घेते. मिळकत सर्च, खरेदी ड्राफ्ट वगैरे मगच बँक लोन देत असते.

दस्तां मध्ये NA, काही परवानगी, NOC वगैरे असेल तर त्याबाबत नमूद करणे.

त्यानंतर वारस यांचेकडून मिळकत आलेली असेल तर त्याबाबत काही हक्कासोड वगैरे झाले असेल तर त्याबाबत नमूद करणे.

मिळकतीच्या मालकी हक्काबाबत काही वाद नाही आल्यास ते निवारण लिहून देणार करून देतील हे नमूद करावे. काही कर्ज बोजा वगैरे नाही ना ? हे नमूद करून घ्यावे.

खरेदी सोबत चालू चां 7/१२ उतारा, जर CTS उतारा असेल तर तो जोडावा, टॅक्स पावती, लाईट बिल ची प्रत जोडावी, जुने मालकी हक्काच्या नोंदी, NA ऑर्डर, अजून काही संबंधित ऑर्डर, आदेश असतील तर ते, काही NOC असलतील तर ते नंतर आधार कार्ड, Pan कार्ड प्रत जोडणे, नोंदणी फी व स्टॅम्प ड्युटी चे चलन भरले बाबत ची पावती, DHC चलन बाबत पावती सोबत जोडावी. कमीत कमी दोन साक्षीदार दस्तात नमूद करावे त्यांचे आधार कार्ड जोडावे. लिहून घेणार आणि लिहून देणार यांचे चालू काढलेले फोटो दस्तास जोडावे. लिहून देणार, लिहून घेणार यांचे सही आणि अंगठ्याचे ठसे घ्यावे.

खरेदी चे दस्तला सर्व आवश्यक दस्त, डाटा एंट्री चे पण वगैरे जोडावे. सर्व दस्त नीट काळजीपूर्वक तपासून घेऊन त्याची दुय्यम निबंधक कार्यालयात नोंदणी करून घ्यावी.