🏡 तुकडेबंदी कायदा !!

 

🏡 तुकडेबंदी कायदा म्हणजे काय? | या कायद्या विषयी  माहिती.

 ‘तुकडे बंदी’ हा शब्द आपण या आधी ऐकला असेलच. खरेदी-विक्री करतांना किंवा सातबारा उताऱ्यावर काही बदल करायचे असतात, तेव्हा अनेक वेळेस हा शब्द ऐकण्यात येतो.

तुकडेबंदी कायदा म्हणजे शेतीच्या जमिनीचे आर्थिकदृष्ट्या अपुरे किंवा अतिशय लहान तुकडे होऊ नयेत यासाठी करण्यात आलेला कायदा.

महाराष्ट्रात यास सामान्यतः महाराष्ट्र धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध आणि त्यांचे एकत्रीकरण अधिनियम, 1947 (The Maharashtra Prevention of Fragmentation and Consolidation of Holdings Act, 1947) असे म्हटले जाते.

भारतात लोकसंख्या वाढत गेली तसे कुटुंबातील वारसाहक्कामुळे जमिनीचे वाटप होत गेले. एका पिढीकडून दुसऱ्या पिढीकडे जमीन जाताना तिचे छोटे-छोटे तुकडे झाले. जेव्हा जमिनीचा तुकडा अत्यंत लहान होतो, तेव्हा त्यावर शेती करणे आर्थिकदृष्ट्या परवडणारे राहत नाही. शेतीचे इतर कामे करणे जसे ट्रॅक्टर फिरवणे, पाणी देणे किंवा कुंपण घालणे अवघड होऊन जाते.

या सर्व कारणांमुळे महाराष्ट्र धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्यांचे एकत्रीकरण करण्याबाबत अधिनियम, १९४७’ (Maharashtra Prevention of Fragmentation and Consolidation of Holdings Act, 1947) लागू झाला.

📌 तुकडा म्हणजे काय?

शासनाने ठरवून दिलेल्या प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा (Standard Area) कमी क्षेत्राचे तुकडे पाडण्यास किंवा त्यांची विक्री करण्यास कायद्याने बंदी घातली आहे, यालाच ‘तुकडे बंदी’ म्हणतात.

कायद्यानुसार, शासनाने ठरविलेल्या प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा (Standard Area) कमी क्षेत्रफळाची जमीन स्वतंत्र तुकडा म्हणून गणली जाऊ शकते.

प्रत्येक जिल्ह्यासाठी आणि जमिनीच्या प्रकारानुसार (जिरायत, बागायत, वरकस) हे ‘प्रमाणभूत क्षेत्र’ वेगवेगळे असते. जर तुमच्या जमिनीचा तुकडा या ठरवून दिलेल्या क्षेत्रापेक्षा लहान असेल, तर त्याला ‘तुकडा’ (Fragment) मानले जाते आणि त्याची स्वतंत्र विक्री करता येत नाही.

🚫 तुकडेबंदी कायद्याचा उद्देश.

शेतीच्या जमिनीचे अनावश्यक छोटे तुकडे होऊ नयेत.

शेती आर्थिकदृष्ट्या व्यवहार्य राहावी.

जमिनीची विभागणी व हस्तांतरण नियंत्रित करणे.

विखुरलेल्या जमिनींचे एकत्रीकरण करणे.

📝 जमीन खरेदी-विक्री करताना महत्त्वाचे.

जमिनीचा एखादा भाग स्वतंत्रपणे खरेदी किंवा विक्री करण्यापूर्वी खालील बाबी तपासणे आवश्यक आहे:

जमिनीचे एकूण क्षेत्रफळ

संबंधित क्षेत्रासाठी लागू असलेले प्रमाणभूत क्षेत्र

जमीन शेतीची आहे की बिगरशेती (NA) आहे?

जमीन तुकडा म्हणून नोंदलेली आहे का?

7/12 उताऱ्यावरील नोंदी

फेरफार नोंदी

संबंधित कायद्यांतर्गत आवश्यक परवानग्या लागू आहेत का?

N.A प्लॉट जरी असेल तरी ठरवून दिलेल्या क्षेत्रापेक्षा छोटा तुकडा पडून त्याची विक्री करता येत नाही. एका मिळकतीचे अनेक सामाईक मालक असू शकतात. पण ठरावीक क्षेत्रापेक्षा कमी तुकडा करता येत नाही. तसेच प्लॉट मधे तुकडा पडून विक्री करणे असेल तर त्यासाठी महसूल विभागाची परवानगी घ्यावी लागते. त्या शिवाय त्या प्लॉट ची खरेदी विक्री होत नाही व करता देखील येत नाही.

⚖️ तुकडेबंदीचा व्यवहारावर परिणाम.

तुकडेबंदी कायद्याच्या तरतुदींचे उल्लंघन करून केलेला व्यवहार कायदेशीर अडचणी निर्माण करू शकतो. त्यामुळे केवळ क्षेत्रफळ पाहून जमिनीचा व्यवहार करू नये.

विशेषतः शेतीच्या जमिनीचा काही भाग स्वतंत्रपणे विकत घेताना, त्या व्यवहारास तुकडेबंदी कायदा लागू होतो का, हे तपासणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

⚠️ महत्त्वाची सूचना.

तुकडेबंदी कायद्यात कालानुसार सुधारणा व बदल झालेले आहेत. तसेच, जमीन कोणत्या भागात आहे, तिचा वापर काय आहे आणि स्थानिक नियोजन/महसूल नियम कोणते आहेत यावर कायदेशीर स्थिती अवलंबून असते.

म्हणून कोणताही जमीन व्यवहार करण्यापूर्वी 7/12, फेरफार, नकाशा, संबंधित अधिसूचना आणि मालकी हक्काची कागदपत्रे तपासून तज्ज्ञ वकिलाचा सल्ला घेणे योग्य ठरते.

तुकडे बंदी कायद्यामध्ये महत्त्वपूर्ण बदल करण्याचा निर्णय राज्य मंत्रिमंडळाने घेतला असून त्यामुळे अनेक वर्षांपासून रखडलेले जमीन व्यवहार आता सुलभ होण्याची शक्यता निर्माण झाली आहे. महाराष्ट्र धारण जमिनींचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत आणि त्यांचे एकत्रीकरण करण्याबाबत अधिनियम 1947 मध्ये सुधारणा करण्यास मान्यता देण्यात आली आहे. या सुधारणा अंतर्गत कलम 8 (ब) मधील परंतुक वगळण्यात येणार असून कलम 9 मध्ये नवीन तरतूद समाविष्ट करण्यात येणार आहे. या बदलांमुळे तुकडे बंदीच्या कठोर नियमांमध्ये काही प्रमाणात शिथिलता येणार आहे.

तुकडे बंदी कायदा मूळतः शेती जमिनींचे अतिशय लहान तुकडे होऊ नयेत आणि शेती किफायतशीर राहावी या उद्देशाने लागू करण्यात आला होता. या कायद्यामुळे किमान 10 गुंठ्यांपेक्षा कमी क्षेत्रफळ असलेल्या जमिनीची खरेदी विक्री करता येत नव्हती. परिणामी अनेक ठिकाणी लहान प्लॉटचे व्यवहार अडकून पडले होते आणि सामान्य नागरिकांना तसेच शेतकऱ्यांना मोठ्या अडचणींचा सामना करावा लागत होता. या पार्श्वभूमीवर सातत्याने हा कायदा शिथिल करण्याची मागणी होत होती.

नवीन निर्णयानुसार महानगरपालिका, नगरपालिका, नगर पंचायत, प्राधिकरण क्षेत्र तसेच गावठाणालगत सुमारे 200 ते 500 मीटर परिसर या सुधारणेत समाविष्ट करण्यात येणार आहे. तसेच महानगरपालिका सीमेलगत दोन किलोमीटरपर्यंतचा भाग देखील या निर्णयात विचारात घेतला जाणार आहे. विशेष म्हणजे एक जानेवारी 2025 पर्यंत तयार झालेले एक गुंठ्यापर्यंतचे जमिनीचे तुकडे कायदेशीर मान्य करण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. यामुळे आतापर्यंत अनधिकृत समजले जाणारे अनेक छोटे प्लॉट आता कायदेशीर ठरणार आहेत.

या सुधारणेमुळे अनेक कुटुंबांना मोठा दिलासा मिळणार आहे. कारण याआधी तुकडे बंदी कायद्यामुळे अनेकांना त्यांच्या जमिनींची नोंदणी  अडथळे येत होते. आता या निर्णयामुळे जमीन रजिस्ट्री करणे, मालकी हक्क मिळवणे आणि बांधकामासाठी परवानगी घेणे अधिक सुलभ होणार आहे. विशेषतः शहरी आणि अर्धशहरी भागात राहणाऱ्या नागरिकांना याचा मोठा फायदा होईल.

तुकडे बंदी कायद्यामुळे पूर्वी लहान तुकड्यांमध्ये जमीन विक्री करणे शक्य नव्हते कारण अशा जमिनी शेतीसाठी उपयुक्त नसतात असे सरकारचे मत होते. मात्र आता ज्या ठिकाणी नागरीकरण वाढले आहे त्या भागांमध्ये परिस्थिती बदलली आहे. त्यामुळे अशा भागांमध्ये एक गुंठ्यापर्यंत तुकडे करण्यास आणि विक्रीस परवानगी देण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. या बदलामुळे अनेक प्रलंबित व्यवहार व रिअल इस्टेट व्यवहारांना याचा फायदा होईल.