Conveyance Deed (बिल्डिंगच्या जागेचे सोसायटीच्या नावे Conveniyance)

*Coveyance*

आपण माहिती बघू जागा मालक / विकासक (डेव्हलपर) यांचेकडून सदनिका / बिल्डिंग  मिळकतीची जागा कन्व्हेयन्स डीड करून सोसायटीचे नवे करून घेणे का महत्वाचे आहे. 

सर्वात आधी आपण बघू Conveyance म्हणजे काय ? कन्व्हेयन्स म्हणजे हस्तांतर होय. मराठी मध्ये याला अभिहस्तांतरण असे म्हणतात. जेव्हा एखादी स्थावर मिळकत हस्तांतर होते तेव्हा तिला कन्व्हेयन्स असे म्हणतात. कन्व्हेयन्स’ चा अर्थ एखाद्या जागेचा मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे हस्तांतर करणे. मालकी हक्क अनेक कायदेशीर मार्गाने हस्तांतर होत असतो. थोडक्यात खरेदीखत हे देखील एक  कन्व्हेयन्स डीड आहे.

जेव्हा एखादी अपार्टमेंट किंवा बिल्डिंग बांधली जाते तेव्हा तिथे दोन प्रकारचे मालकी हक्क येतात. एक म्हणजे बिल्डिंग ज्या जागेवर बांधली आहे त्या जागेचा मालकी हक्क आणि दुसरा म्हणजे त्या बिल्डिंग मधील फ्लॅटचा मालकी हक्क. 

भारतामध्ये ‘ड्युअल ओनरशिप’ पद्धती असल्यामुळे जमिनीचा मालकी हक्क एकाकडे आणि त्यावरील इमारतीची मालकी दुसऱ्याकडे असू शकतो. 

म्हणजेच ज्या जागेवर बिल्डिंग बांधलेली आहे तिचा मालक वेगळा असू शकतो आणि त्या बिल्डिंग मधील फ्लॅटचा मालक वेगळा असू शकतो. याला ‘ड्युअल ओनरशिप’  असे म्हणतात.

आपल्याकडे सहसा अशी पद्धत आहे की, जमीन मालक बिल्डरबरोबर डेव्हलपमेंट Agreement म्हणजेच विकसन करारनामा करतो आणि मग बिल्डिंग बांधली जाते. यासाठी जागा मालक बिल्डरला मुखत्यारपत्र करून देतो. शक्यतो कधीही रद्द न होणारे मुखत्यारपत्र केले जते. याला इंग्रजी मध्ये (Irrevocable Power of Attorney)  असे म्हणतात.  

बिल्डिंग बांधकाम करण्यासाठी अनेक कायदेशीर कामे असतात जसे प्लॅन मंजूर करणे, बांधकाम परवानगी घेणे वगैरे त्यासाठी मुखत्यार केले जाते. त्यामध्ये मिळकत / फ्लॅट विक्रीचा देखिल अधिकार दिलेला असू शकतो. काय काय अधिकार दिले जातील हे मालक व बिल्डर यांच्यामध्ये आपसात काय काय ठरते त्यावर अवलंबून असू शकते. त्यासाठी मुखत्यारपत्र केले जात असते.

त्यानंतर मग बिल्डिंग बांधली जाते. बिल्डिंग बांधल्यानंतर बिल्डर / मालक कायद्यानुसार फ्लॅट विकत घेणाऱ्यां बरोबर लेखी करारनामा करतात, त्यानुसार ठरल्याप्रमाणे त्यांना फ्लॅट ची विक्री करता. त्यानंतर सोसायटी किंवा अपार्टमेंट स्थापन करण्याची जबाबदारी बिल्डरवरती असते.

त्यामुळे बिल्डर / जागा मालकाकडून  कन्व्हेयन्स डीड वेळेत करून घेणे महत्वाचे आहे. जर बिल्डर कडून कन्व्हेयन्स केले नाही तर ज्याने फ्लॅट विकत घेतला त्याला फ्लॅटचा मालकी हक्क तर हस्तांतर होऊन जातो. पण जमिनीचा मालकी हक्क हा बिल्डरचा राहतो. हा हक्क वापरून बिल्डर पुढे वाढीव बांधकाम करू शकतो. FSI वापरू शकतो. किंवा Re-Developemnt ची जर स्टेप आली तर बिल्डिंग ची जागा बिल्डर / जागा मालक याच्या नावाने असेल त्यामुळे अधिकार त्याच्याजवळ राहतील. हे राहू नये म्हणून जमिनीचा मालकी हक्क सोसायटी चे नावे हस्तांतर करून घेणे महत्वाचे आहे. त्यामुळे फ्लॅटवर जरी आपला मालकी हक्क असेल तरी संपूर्ण जमिनीचा मालकी हक्क सोसायटीची स्थापना करून तिचे नावे हस्तांतर करून घेणे महत्वाचे आहे. 

खूप ठिकाणी आज देखिल बिल्डिंग चे 'कन्व्हेयन्स’ झालेले दिसून येत नाही. सोसायटीच्या नावाने जमीन आणि त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क तबदील म्हणजेच ‘कन्व्हेयन्स’ करण्याची जबाबदारी प्रमोटर या नात्याने बिल्डरवर असते. नुसती सोसायटी रजिस्टर केली म्हणून सोसायटीला जागेमध्ये कुठलाही मालकी हक्क मिळत नाही. मात्र, सोसायटीच्या बाबतीत बिल्डरने स्वतःहून असे अभिहस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ केल्यास सर्व फ्लॅट मालक कायदेशीर मार्गाने मोफा कायद्यानुसार जिल्हा उपनिबंधकाकडे अर्ज करून मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) करून घेऊ शकतात. म्हणजे ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत जमीन मालक / विकासक, जमीन व इमारत यांच्या मालकी हक्काचे विहित मुदतीत संस्थेस हस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ करतात अशा वेळेस संस्थेस मालमत्तेच्या मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करता येतो.

अपार्टमेंट आणि कन्व्हेयन्स.

महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९७०’च्या कलम २ नुसार डीड ऑफ डिक्लरेशन’ची नोंदणी करावी लागते. असे ‘डीड ऑफ डिक्लरेशन’ म्हणजे अपार्टमेंट असोसिएशनची घटनाच म्हणता येईल. ज्यामध्ये प्रॉपर्टीच्या मालकी हक्क विषयी माहिती असते. अपार्टमेंट / बिल्डिंग मधील सर्व फ्लॅट / दुकाने यांची माहिती असते. त्यांचे क्षेत्रफळ, चतु:सीमा असतात. बिल्डिंग मधील सामाईक वापर जागा. नियम तरतुदी नमूद असतात. फ्लॅट मालकांना मिळणारा जमिनीमधील अविभक्त हिश्शयाची टक्केवारी , सामायिक आणि राखीव सोयी सुविधा, सवलती यांचे वर्णन असते सोबत अपार्टमेंटची नियमावली म्हणजेच ‘बाय लॉज’ही जोडलेले असतात.

बिल्डर अपार्टमेंट डीड करून देत नसेल ‘कलम ११’मधील ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’च्या तरतुदीचा वापर करून ‘अपार्टमेंट डीड’ करता येऊ शकते.

थोडक्यात बिल्डर कडून कन्व्हेयन्स करून घेणे म्हणजे बिल्डर / मालक बांधलेल्या मिळकतीच्या जागेचा मालकी हक्क सोसायटीच्या नवे करून देऊन बिल्डिंग व जागा तेथील रहिवाशांना सोपवत असतात, आता तुम्ही बिल्डिंग व जागेचे तुमच्या हिश्श्या नुसार मालक असून तुम्ही आता बिल्डिंग सांभाळा ती आता तुमची जबाबदारी आहे असा याचा अर्थ आपण समजू शकतो.

डीम कन्व्हेयन्स म्हणजे काय.

आपण वर माहिती बघितली की कन्व्हेयन्स म्हणजे काय व बिल्डर / जागा मालकाकडून बिल्डिंग चे कन्व्हेयन्स करून घेणे का महत्वाचे आहे. कन्व्हेयन्स मुळे बिल्डरकडून / जमीन मालकाकडून जमीन ही सोसायटीच्या नावे हस्तांतर होते.  

डीम कन्व्हेयन्स म्हणजे :- MOFA आणि RERA कायद्यात दिलेल्या तरतुदीनुसार सोसायटी स्थापन झाल्यावर 4 महिन्यात  बिल्डर / जमीन मालक यांनी कन्व्हेयन्स डीड करून देऊन बिल्डिंग ची जागा सोसायटीच्या नावे करून दिली पाहिजेल. कन्व्हेयन्स डीड सोसायटीच्या नावे झाली की मग सोसायटीचे नाव उताऱ्यावर मालक म्हणून लागते व सोसायटी त्या जागेची मालक होते.

डीम कन्व्हेयन्स म्हणजे सोसायटी स्थापन झाल्यावर जर बिल्डर / जमीन मालकाने 4 महिन्यात सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स करून जागा अभिहस्तांतर नाही करून दिली. तर कायद्यानुसार शासन ती जमीन सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स करून देते त्याला डीम कन्व्हेयन्स असे म्हणतात.

डीम कन्व्हेयन्स करून देण्यासाठी सक्षम प्राधिकरण नेमून देण्यात आलेले आहे. ते सहकार विभागाचे जिल्हा उपनिबंधक आहेत. त्यांच्याकडे प्रस्ताव दाखल करून डीम कन्व्हेयन्स ची प्रक्रिया केली जात असते.

सर्व कायदेशीर प्रक्रिया करून बिल्डर च्या ऐवजी शासनाकडून जी बिल्डिंग च्या जागेची कन्व्हेयन्स करून घेतो तिला डीम कन्व्हेयन्स असे म्हणतात.

डीम कन्व्हेयन्स साठी जिल्हा उपनिबंधक यांचेकडे अर्ज दाखल करावा लागतो. अर्जासोबत आवश्यक कागदपत्रे जोडावे लागतात. आणि जिल्हा उपनिबंधक यांचेकडे सदर करावे लागतात.

इतर ब्लॉग पोस्ट :

हौसिंग सोसायटी म्हणजे काय.